Das Planungsgespräch: TH & OK FFB EG

Juli27

Am Freitag rief Herr G., unser Architekt an, um noch einmal letzte Einzelheiten vor dem heutigen Planungsgespräch zu klären. Am Montag, kurz vor elf Uhr, trafen wir uns im Baugebiet. Unser Grundstück wird ja momentan von den Bauunternehmern belagert, und deswegen sieht es auch nicht so recht nach Grundstück aus. Leider geht die Erschließung auch langsamer voran als erhofft, eine Straße lässt sich erst erahnen, aber das wusste der Architekt schon vorher. Hätten wir den  Termin heute nicht wahrgenommen, dann wären wir in den September reingerutscht, und der Zeitplan wäre vielleicht nicht mehr haltbar gewesen.

So schauten wir uns das Grundstück gemeinsam an, und nahmen ein paar Höhen, damit wir eine grobe Planung machen können, und fuhren zu uns nach Hause.

Bei der ersten Tasse Kaffee gingen wir zusammen den Bebauungsplan des Baugebiets durch, und trafen gleich auf der ersten Seite auf unsere 2 größten Probleme:

Einmal die Traufhöhe, aber auch die Oberkante Fertigfußbodenhöhe im Erdgeschoss (OK FFB EG).

Zuerst die Traufhöhe, diese wird ja in den Festsetzungsschablonen angegeben:

WA E
GRZ = 0,4
TH = 5,00 – 6,50
OK = 4,00
FH = 10,50
WH = 7,50

WA steht für die Art der Nutzung, in unserem Fall ein Allgemeines Wohngebiet.

E steht für die Bauweise, wobei hier nur Einzelhäuser zulässig sind.

GRZ ist die Grundflächenzahl, die angibt, welcher Flächenanteil eines Baugrundstückes überbaut werden darf.

Und schon kommen wir zum ersten Knackpunkt, der Traufhöhe TH. Und da will ich kurz ausholen.

Ich musste mich heute nochmal genau über die Referenzpunkte zur Messung der Traufhöhe schlaumachen, bzw. hatte ich mich eigentlich schon mal schlau gemacht als wir den Bebauungsplan bekamen. So bin ich immer davon ausgegangen, dass die Traufhöhe mit der Straße in Verbindung steht. So nämlich:

Traufhoehe

Aber dem ist wohl nicht so. Unser Bebauungsplan sagt klar:

Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ) und deren Überschreitungsmöglichkeiten sowie die Trauf- (TH) und Firsthöhen (FH) bzw. Oberkanten (OK= höchster Punkt einer Flachdachkonstruktion inkl. aufstehendem Geländer oder aufstehender Brüstung) bezogen auf die faktisch ausgeführte Erdgeschossfußbodenhöhe (Fertigfußbodenhöhe; OK FFB EG).

Das hat natürlich auch der Architekt klar erkannt, und festgestellt, dass wir ein Problem mit dem 1,30er Kniestock haben. Mit dieser Höhe kommen wir also nicht auf die festgeschriebene Trauhöhe von 5 Metern. Erstes Problem.

Zweites Problem direkt in der nächsten Zeile, da sagt der Bebauungsplan:

Die Oberkante des Erdgeschossfußbodens (Fertigfußbodenhöhe; OK FFB EG) darf das Straßenniveau in erschließungsseitiger Grundstücksmitte um nicht mehr als 0,40m überragen.

Nun hatten wir uns beim Ortstermin ja ein paar Höhen gemessen, und auch im Kanalplan konnten wir ein paar Höhen ersehen. Zur Verdeutlichung hier mal der Kanalplan, mit den hervorgehobenen Angaben die gleich wichtig sind (zum Vergrössern das Bild anklicken) :

Hoehenunterschied

 

Der Laie denkt sich, wenn er sich das Grundstück vor Erschließung ansieht: „Joah, das ist ja recht eben. Passt“.

Passt aber eben nicht. Die Strasse kommt dann doch ein Stück tiefer als unser Grundstück. In meinem Bild oben könnt ihr das reale Gefälle anhand von den Kanalhöhen und der Markierung oberhalb unseres Grundstückes in Lila sehen. Der unterste Kanal hat eine Höhe von 280,44 Meter über Normalnull, oberhalb unseres Grundstückes haben wir eine Höhe von 283,22 Metern. Und somit einen Höhenunterschied von knapp 3 Metern.

Würden wir nun die beiden Kanalhöhen mitteln, so wären wir auf einer Höhe von 280,9 Metern, und wenn wir da die 40 Zentimeter von oben dazurechnen, dann müssten wir sehr viel in das Grundstück reingraben. Boden abtragen, stützen… Eigentlich nicht machbar ohne eine Kostenexplosion zu verursachen.

Herr G. schlug denn auch eine Kniestockerhöhung auf 1,80 Meter vor. Unschön für’s Budget, aber der Platzgewinn ist doch nicht unerheblich. Besonders, wo ich am Tag der offenen Tür in einem Fingerhaus in Tarforst WIEDER etwas dazulernen sollte.

Naja, aber das war’s dann auch schon mit den Problemen, und zu Mittag gönnten wir uns eine leckere Minestrone.

Im weiteren Gespräch erläuterten wir was wir an Anforderungen an das Projekt haben:

  • wir haben zwei Autos, müssen aber eh‘ zwei Stellplätze nachweisen
  • dann gibt es noch einen Wohnwagen, den wir am liebsten auch auf dem Grundstück abstellen würden
  • und ein Gerätehaus sollte auch noch irgendwie drin sein. Gerätehaus / Werkstatt halt,

und ansonsten sollten wir so viel wie möglich die Abendsonne mitnehmen können. Und so versuchen wir verschiedene Varianten, und landen irgendwann bei einem gespiegelten Grundriss. Für den Wohnwagen hatte der Architekt auch einen Vorschlag, aber da wollen wir mal sehen ob wir das umsetzen können.

Wir gingen die verschiedenen Räume einzeln durch, veränderten ein paar Wände, planten das Badezimmer oben etwas um, änderten ein paar Fenster, und versetzten ein paar Türen. Alles wurde auf einen Ausdruck des initialen Grundrisses übertragen, und mit Stift und Korrekturflüssigkeit abgeändert.

Das schaut alles ganz gut aus!

Gegen 17.30 füllten wir dann auch das Planungsprotokoll aus, und haben ein paar Dinge aufgetragen bekommen:

  • Sobald das Baugebiet fertig erschlossen ist muss ein Vermesser nochmal raus um die genauen Höhen für den Lageplan zu ermitteln.
  • Am Tag nach unserem Gespräch will unser Architekt sich bei der Verbandsgemeinde melden um die Lage betreffend die 2 Probleme im Bebauungsplan zu sondieren
  • Ein Bodengutachten muss in Auftrag gegeben werden, eventuell über die GAGV, oder aber über den Gutachter der bereits ein Gutachten für das gesamte Baugebiet erstellt hat.
  • Wir müssen uns überlegen, ob wir gemeinsam mit anderen Nachbarn eine Interessengemeinschaft „IG Radon“ gründen wollen. Radon ist ein radioaktives Edelgas, welches auf dem gesamten Gebiet der Verbandsgemeinde in Bodennähe vorkommen kann. Wenn Radon es über einen längeren Zeitraum eingeatmet wird, so kann es Lungenkrebs auslösen. Der Bebauungsplan empfiehlt, dieser Möglichkeit nachzugehen, und gegebenenfalls die entsprechenden Maßnahmen zu treffen. Hier wäre das das Verlegen einer radondichten Folie, die zusätzlich zur Abdichtung gegen Feuchtigkeit auf die Bodenplatte käme. Nun gilt es zu überlegen ob wir mit der IG Radon uns zusammenschließen wollen um eine Radonmessung zu beauftragen, oder ob wir gleich auf die Folie zurückgreifen.
  • Die Anträge für Wasser und Strom müssen besorgt werden
  • Wir sollten die Erschließung des Grundstückes im Auge behalten; sobald wir uns sicher sind, wie das Haus auf dem Grundstück zu stehen kommt, wäre es sinnvoll, die Anschlüsse für die Versorger auf Höhe des Hauswirtschaftsraums zu legen. Dies würde längere Leitungen und damit auch Kosten ersparen.
  • Wichtig wäre auch zu wissen, auf welche Straßenseite die Beleuchtung hinkommt. Sollte sie auf unsere Seite kommen könnte das einen Einfluss auf unsere Planung haben

Und das wäre es fast auch schon.

Wir sprachen dann noch kurz über den weiteren Ablauf, dazu haben wir von Herrn G. eine Anlage zum Gesprächsprotokoll bekommen, in der häufige Fragen beantwortet werden, und Hilfestellungen zur weiteren Planung gegeben werden.

Alles in allem war es ein produktiver Tag; so lange haben wir darauf hingefiebert, zweimal verschoben, und nun war es soweit. Ich denke, nun geht es so langsam mit konkreten Dingen los.

planung-06

 

Planungsgespräch in D-7

Juli13

Eine Woche noch, dann haben wir das Planungsgespräch mit dem Architekten. Aber erst mal ein paar Updates. Vergangenes Wochenende hatten wir ja ein Nachbarschaftsgespräch im Baugebiet; in einem lockeren Gespräch haben wir unsere Planungen nochmal ausgetauscht. Soweit gibt es keine Differenzen, unsere Nachbarin freut sich jedoch drüber, dass unser Carport nicht direkt an deren Garage angebaut wird. Dies hat für sie wohl ästhetische Gründe, ich glaube, sie hat ein klares Konzept von einem Haus im Kopf.

Wobei wir noch nicht mit Sicherheit wissen, wo unser Carport denn nun hinkommt, geschweige denn, wie es aussehen wird… Denn das Planungsgespräch steht ja noch an, und unser Ausrichtungsdilemma ist auch noch nicht ausgestanden. Dazu demnächst nochmal mehr.

Am Montag dann habe ich mich an die Vorbereitung fürs Planungsgespräch gemacht, und sämtliche Adressen, Telefonnummern, Webseiten- und E-Mail Adressen rausgeschrieben. Im selben Zug wollte ich mich bei der Kreisverwaltung erkundigen, wie es mit Genehmigungen für die Erdwärme aussieht.  Im  Oktober hatte ich ja schon an den Obergeologierat des Landeamtes für Geologie und Bergbau geschrieben, und ein Sachbearbeiter hat uns ja prinzipiell grünes Licht gegeben was die Erdwärme angeht. Bei der Dame von der Kreisverwaltung, die sich um die Genehmigungen kümmert, war das aber ganz anders angekommen, und aufgrund eines angefertigten Bodengutachtens kann von deren Seite keine Genehmigung erteilt werden. Ich erwähnte die Stellungnahme des Mitarbeiters des LGBs, die ich dann auch der Dame weitergeleitet habe. Nach erneuter Rücksprache mit Obergeologierat Poppe muss die Ersteinschätzung nun doch zurückgezogen werden, und es kann keine Genehmigung für Erdwärmebohrungen erteilt werden.

So. Den Schriftwechsel mit der Kreisverwaltung habe ich dann an unseren Ortsbürgermeister weitergeleitet, der ihn wiederum an alle Bauherren weitergeleitet hat. Diese Situation war auch ihm wohl noch nicht bekannt.

Nun heißt es also Umschwenken auf eine andere Heizungsart. Da kommt für uns nur noch die Luft-Wasser-Wärmepumpe in Frage, oder eben Gas.  Sollten wir nun noch bis zur Bemusterung warten? Oder vielleicht doch schon vorher abklären, obwohl wir „noch nicht an der Reihe“ sind?  Ich schreibe unserem Kundenberater, der sich gleich am selben Tag noch mit eine Rückmeldung gibt, und uns zwei Tage später schon ein Angebot für die beiden gewünschten Heizungsarten zuschickt. (Wo hab ich nochmal meine Strichliste mit den Pro-FingerHaus-Punkten liegen?).

Sehr hilfreich in der Entscheidungsfindung werden wohl für uns die 3 Posts von Herrn und Frau Huhn werden, die fleißig an ihrer Luxusmiste am Bauen sind. Vielen Dank für die ausführliche Darlegung eurer Überlegungen.

Aber zurück zum Planungsgespräch; die fertigen Hausaufgaben habe ich dann Herrn G. zugesandt, Kanalpläne liegen vor, Höhen kriegen wir vor Ort von den „Ausbauern“, Gedanken haben wir uns gemacht, bleibt nur noch die Kleine für den Nachmittag unterzukriegen. Aber das hat meine Holde bisher noch immer irgendwie hingekriegt.

Montag geht es also los, wir freuen uns schon. Und auch meine Holde freut sich darauf, dass dann endlich mein Standardsatz „Mal schauen, was der Architekt dazu sagt“ signifikant abnehmen sollte…

Hier noch ein paar aktuelle Bilder vom Baugebiet.

Ein Anschluss unter dieser Nummer

Juli2

Unter dieser Nummer gibt es nun einen Anschluss. Oder zumindest die Rohre.

2014-07-02 18.29.54 2014-07-02 18.29.39

 

Unser Grundstück die Nummer 26, ist also nun an der Rohrsystem angeschlossen, und wir haben wie alle Plätze auch das Rohr für die HS Abwasserkontrolle. Und noch ein Rohr. Ein braunes. Ein braunes Rohr. Ach, der Architekt wird uns das schon noch alles erklären.

Der Ring scheint jetzt geschlossen zu sein, das heisst jedes Grundstück ist nun zur Abwasserkontrolle mit einem Teleskoprohr samt Deckel (ich brauchte einige Zeit um das zu „Googeln“…), und mit einem, tja, braunen Rohr versehen.

Hier mal ein Text zu der Abwasserkontrolle:

Abwasserkontrolle
Nach § 45 Landesbauordnung NRW sind bis spätestens 31.12.2015 alle privaten Abwasseranlagen auf Dichtigkeit zu prüfen. In speziellen Fällen ist die Frist zur Erbringung der erforderlichen Nachweise bereits am 31.12.2005 abgelaufen. Grund genug, bei der professionellen Erschließung des Grundstückes auf die HS®-Abwasserkontrolle von Funke zu setzen. Das System erlaubt einen schnellen und einfachen Zugang zur Kanalisation im öffentlichen und privaten Bereich – auch ohne ein Grundstück zu betreten und bietet die Möglichkeit, Revisionen, Spülungen, Dichtigkeitskontrollen sowie Absperrungen auszuführen. Geliefert werden die Varianten der Abwasserkontrolle im anwender- und einbaufreundlichen Set. Die Gussabdeckung ist in den Belastungsklassen A/B (12,5 t) und D (40 t) lieferbar.

Quelle: Funke Kunststoffe GmbH

Kanalrohre scheinen auch überall zu liegen, die Regenwasserrohre sind auch verlegt.

Tja. Und nun liegen auf dem Grundstück wohl die Rohre für das Trinkwasser. Da frag‘ ich mich natürlich, ob die jetzt die ganze Runde nochmal drehen, um die Wasserrohre zu legen. Da sind wir mal gespannt.

 

Am Wochenende treffen wir uns mit unseren neuen Nachbarn am Grundstück. Im Fingerhaus-Forum habe ich ja schon von unserem Ausrichtungsdilemma geschrieben, vielleicht gibt es da auch nochmal ein paar weitere Details von den Nachbarn.